Crédit immobilier : plus de souplesse pour les investissements locatifs

Sous la présidence de Bruno Le Maire, Ministre de l'Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle et numérique, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a tenu le 13 juin dernier sa trenteseptième séance. Il a notamment été question du contexte autour de la recommandation du Comité européen du risque systémique (CERS) et le Haut Conseil a étudié les vulnérabilités qui sont liées à l'immobilier commercial, marqué par une baisse des transactions et une correction des prix immobiliers sur certains segments, et sur différents facteurs de résilience. Le HCSF a également constaté que le crédit au secteur non financier reste résilient en France.

Si le HCSF vient à renforcer sa vigilance sur les implications de la hausse des taux d'intérêt pour des acteurs économiques grandement endettés, l'autorité remarque aussi une gestion d'ordinaire assez prudente de ces circonstances et relève la protection, qui est proposée aux ménages et aux entreprises dans cet environnement de taux d'intérêt, par la part prépondérante des crédits qui leur sont accordés à taux fixe.

Maîtriser les risques

Le Haut Conseil souligne également que la décision du 29 septembre 2021 relative aux conditions d'octroi de crédit immobilier a pour objectif de contenir une possible dérive des conditions d'octroi dans un contexte de normalisation des taux d'intérêt. Son rôle est donc aussi de maîtriser les risques pour la stabilité financières en rendant le crédit plus sûr. En prévenant une augmentation du risque de crédit des ménages emprunteurs, cette mesure symbolise la solidité du modèle français de crédit immobilier. Aussi, même si les taux sont à la hausse ces derniers mois, il ne faut pas oublier que la France propose l'un des taux de crédit immobilier les plus bas des grands pays européens. C'est aussi l'un des pays les plus producteurs et dynamiques en termes de crédits immobiliers.

Lors de sa séance, le HCSF a aussi rendu public les derniers chiffres de conformité à la décision qui est respectée par l'ensemble des établissements. La production de crédits non conformes atteint 13,8% au premier trimestre 2023 pour une marge de flexibilité maximale de 20%. Conscient des difficultés opérationnelles que certaines banques ont pu rencontrer, le HCSF a pris la décision d'introduire deux ajustements techniques, qui ne perturbent ni l'équilibre d'ensemble de la mesure ni sa portée.

Ainsi, compte tenu de la saisonnalité de certaines opérations et dans le but de faciliter le pilotage opérationnel de la mesure par les réseaux bancaires, le HCSF pense que, suite à un dépassement limité constaté sur un trimestre de l'une ou l'autre des limites d'allocation au sein de la marge de flexibilité de 20 % prévues par l'article 2 de la décision D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021, l'ACPR pourra considérer que le respect de ces limites d'allocation sur la production globale de ce trimestre et des deux trimestres suivants constitue une action correctrice appropriée et suffisante. Aussi, en raison du recours effectif à la flexibilité pour les acquisitions de résidence principale et au vu des évolutions structurelles en cours du marché immobilier, le Haut Conseil va procéder à un second ajustement technique au sein de la flexibilité totale de 20%. La part de celle-ci libre d'utilisation est relevée de 20% à 30%, ce qui donne ainsi une souplesse supplémentaire à l'investissement locatif. Les primo-accédants, dont la part de 30% dans la marge de flexibilité n'évolue pas, ne sont pas affectés par cette évolution. Les autres accédants, dont la part n'était pas complètement utilisée, ne sont également pas affectés.

A retenir

Les règles qui régissent le crédit immobilier et sont en vigueur depuis le 1er janvier 2022 n'ont pas été modifiées. Le taux d'effort, c'est-à-dire le montant total des défenses qui sont liées à l'habitation rapporté aux revenus, reste à un niveau de 35%. La durée maximale des crédits immobiliers reste limitée à 25 ans. En revanche, la marge de dérogation à ces principes, accordée pour 20% des crédits, évolue. A l'intérieur de cette enveloppe, la part des crédits libres d'affection à tout type de produits immobiliers, y compris les investissements locatifs, va connaître une hausse de 20 à 30 %. Comme annoncé récemment, la mensualisation de la révision du taux d'usure, auparavant actualisée chaque trimestre, va rester en vigueur jusqu'à la fin de l'année 2023.